四川新聞網(wǎng) 2017年07月11日
四川在線消息(記者 趙張冬)7月10日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營運(yùn)商戴德梁行舉行發(fā)布會，回顧了2017年上半年成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，同時(shí)對下半年成都房地產(chǎn)市場發(fā)展做出了展望。戴德梁行指出：“上半年成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)空置率約為10.8%，成都住宅市場逐漸趨于理智。”
成都零售市場競爭依舊，開發(fā)商積極升級調(diào)整
2017年上半年，成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場依舊平穩(wěn)發(fā)展，但看似波瀾不驚的外表下，其競爭依舊十分激烈。成都錦華萬達(dá)等百貨閉店，新入市項(xiàng)目開業(yè)率不及預(yù)期等原因，導(dǎo)致成都優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)空置率同比攀升2.4個(gè)百分點(diǎn)至10.8%，租金下跌1.6%至692.9元/平方米/月。
成都零售商業(yè)經(jīng)過長期的發(fā)展，區(qū)域級商圈已然崛起，其中以凱德廣場和宜家為主的新南天地商圈、大悅城為主的雙楠紫荊商圈、萬象城和伊藤洋華堂為主的建設(shè)路商圈早已有了十分亮眼的表現(xiàn)。但成都傳統(tǒng)零售商圈——中央商務(wù)區(qū)依然表現(xiàn)十分強(qiáng)勁，在國際金融中心和太古里的雙驅(qū)動下，更是呈現(xiàn)出一種舍我其誰的強(qiáng)勢表現(xiàn)。從租金來看，中央商務(wù)區(qū)首層優(yōu)質(zhì)租金高達(dá)近1500元/平方米/月，幾乎是其他區(qū)域級商圈的兩倍。
上半年，備受市場期待的銀泰in99項(xiàng)目正式開業(yè)，這也是銀泰集團(tuán)在全國的第四家IN系列產(chǎn)品。項(xiàng)目也為成都消費(fèi)者帶來了不少值得嘗試的品牌,如獲譽(yù)“上海最美書店”的鐘書閣，西南第一家國際家居品牌店HAY、西南第一家LINEFRIENDS兒童樂園、第一家inSPORTS科技潮流運(yùn)動館等等。在實(shí)體商業(yè)競爭如此激烈的情況下，“首店”和“旗艦店”已經(jīng)成為開發(fā)商搶奪消費(fèi)者的有力武器。除了剛剛開業(yè)的銀泰in99,目前成都最有號召力的兩大商業(yè)項(xiàng)目——國際金融中心和太古里更是持續(xù)不斷的為成都商業(yè)市場帶來不少“首店”和“旗艦店”。“首店”或“旗艦店”的開業(yè)除了品牌自身可以吸引不少消費(fèi)者外，更能為項(xiàng)目帶來不少人流，同時(shí)提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和定位。
“未來，成都零售商業(yè)市場將面臨持續(xù)的調(diào)整，以應(yīng)對消費(fèi)者不斷變化的品味，另一方面優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的調(diào)整更是會助推整個(gè)城市的商業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。”對于接下來的市場走勢，戴德梁行成都公司商業(yè)地產(chǎn)部董事錢峰女士認(rèn)為，“除此之外，新老項(xiàng)目開業(yè)都在不同程度上朝文化、創(chuàng)意、體驗(yàn)、體育等方向發(fā)展，鐘書閣、insports、inkids等都是首次進(jìn)入成都市場。總而言之，在目前的市場情況下，成都各路商場、商家都在不斷嘗試新的突破以提高消費(fèi)粘性。”
限購政策效果顯現(xiàn)，住宅成交量價(jià)趨于穩(wěn)定
在2016年下半年成都住宅市場出現(xiàn)了一次瘋狂的增長后，政府陸續(xù)出臺了一系列限購政策，其中今年3月出臺的相關(guān)政策，更被稱為史上最嚴(yán)限購。在限購政策的影響下，2017年上半年成都住宅供應(yīng)量同比下跌50.91%至180.61萬平方米，成交量同比下跌20.03%至304.21萬平方米。雖然5月底成都主城區(qū)住宅售價(jià)依然高達(dá)14064元/平方米，但相比2016年12月末漲幅僅8.16%。作為限購力度最大的高新區(qū)，供應(yīng)量同比下跌71.45%至32.07萬平方米，成交量下跌63.78%至45.78萬平方米，5月底成交價(jià)相比去年底下跌4.7%至14372元/平方米。由此可見，成都住宅市場在經(jīng)歷了去年的火熱局面后，政府的數(shù)次出手干預(yù)，使得市場逐漸趨于理智。
在需求方面，“自住+改善”依然是未來成都住宅市場的主力客群，而城南在產(chǎn)業(yè)支撐和基礎(chǔ)建設(shè)的雙引擎帶動下，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)已然可滿足消費(fèi)者自住+投資的兩重需求，因此該區(qū)域依然將是成都住宅市場的熱銷區(qū)域。
目前，成都住宅市場限購力度之大，導(dǎo)致市場觀望情緒濃厚，未來隨著限購政策的深入，成都市住宅市場將逐漸回歸常態(tài)，去年下半年的“暴漲”現(xiàn)象將很難再次出現(xiàn)。但從土拍市場來看，主城區(qū)土地資源稀缺，上半年僅供應(yīng)19宗土地并全部完成成交，住宅類土地更是受到開發(fā)商的強(qiáng)烈追逐，并多次觸發(fā)熔斷，其中武侯區(qū)紅牌樓地塊溢價(jià)91%，樓面價(jià)到達(dá)17200元/平方米，因此，可以看出各大開發(fā)商依然對成都住宅市場充滿信心。
甲級寫字樓市場逐步復(fù)蘇，成交活躍
2017年上半年，成都甲級寫字樓累計(jì)凈吸納量為111,215平方米，同比去年中增長16%。其中，作為成都未來重點(diǎn)發(fā)展的天府新區(qū)，該區(qū)域上半年累計(jì)凈吸納60,971平方米，占全市總吸納量的55%;其次，成都傳統(tǒng)商務(wù)中心——中央商務(wù)區(qū)凈吸納量為37,882平方米，占全市34%;而其他兩區(qū)域的凈吸納量僅占全市11%。由此可見，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)以及天府新區(qū)已經(jīng)成為成都甲級寫字樓的熱點(diǎn)區(qū)域。
在成交活躍的帶動下，成都全市甲級寫字樓平均租金同比去年上漲1.6%至107.1元/平方米/月，其中成交最為活躍的天府新城片區(qū)，租金漲幅同比達(dá)到約6%至102.7元/平方米/月。
另一方面，在經(jīng)歷了新增項(xiàng)目的集中供應(yīng)后，從2015年下半年起，大量規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目都不同程度的放緩供應(yīng)速度，今年上半年成都甲級寫字樓市場僅錄得80,738平方米的新增供應(yīng)，與之前爆發(fā)式的增長形成了鮮明對比。新增項(xiàng)目減少，市場的活躍使得成都甲級寫字樓空置率出現(xiàn)了明顯的下跌，由去年年中的40.7%跌至32.2%，其中中央商務(wù)區(qū)的空置率更是下跌13.7個(gè)百分點(diǎn)至25.92%。
戴德梁行成都公司寫字樓部高級助理董事席芳分析認(rèn)為：“在市場回暖，新增供應(yīng)放緩的情況下，成都甲級寫字樓租金有望止跌，并維持在一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)。其次，隨著成都物業(yè)市場存量的加大，高品質(zhì)物業(yè)的層出不窮，老舊物業(yè)的升級改造將逐漸成為市場的熱點(diǎn)。同時(shí)，成都房地產(chǎn)市場上以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對象的投資活動正逐漸增加，由此衍生出對專業(yè)寫字樓資產(chǎn)優(yōu)化以提升項(xiàng)目價(jià)值的市場需求。”
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